オンリー技術による分譲・建設・管工事業
地球環境保護の観点から、近年注目されているのがいわゆる「エコ住宅」です。エコ住宅とは、断熱性や気密性など国が定めた基準を満たし家庭で利用する電気やガスなどを効率よく使用でき、住宅全体が無駄なエネルギー消費を削減可能なものを言います。
エコ住宅の分類としては以下の四種類です。
●長期優良住宅
●認定低炭素住宅
●ZEH
●LCCМ住宅
今回はこのエコ住宅の中から長期優良住宅について解説致します。
長期優良住宅とは
長期優良住宅とは2009年度にスタートした長期優良住宅認定制度の基準をクリアし、行政の認定を受けた住宅のことです。定義としては長く良好な状態で住み続けるための措置が取られた性能の高い住宅で、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき認定されます。
長期優良住宅の基準を満たした建築・維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請し基準に適合すれば認定を受けることが可能です。2022年度までの集計では新築や既存住宅の増築や改築で累計135万戸以上が認定を受けています。
長期優良住宅（新築戸建）の主な認定基準
長期優良住宅認定制度の認定を受けるためには認定基準があり、全てを満たす必要が有ります。
新築戸建ての場合、認定基準は以下の8つで、
●数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できる
●地震に対し損傷のレベルの低減を図っている
●維持管理・更新の容易性がある
●構造躯体より耐用年数が短い設備配管の維持管理が容易になる対策が取られている
●必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されている
●良好な景観の形成・居住環境の維持及び向上に配慮されたものである
●良好な居住水準を確保するために必要な規模を有する
●建築時から将来を見据えて、定期的な点検、補修等に関する計画が策定されている
長期優良住宅のメリット
具体的な長期優良住宅のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
長期優良住宅の基準を満たすことで長期にわたり安全で快適な暮らしがおくれるほか、行政に認定されることで税の特性措置など様々なメリットを上けることが可能です。
長期にわたり安全かつ快適な暮らしができる
長期優良住宅の基準は、省エネルギー性や居住環境の維持、劣化対策や自然災害への備えなど長期にわたり安全かつ快適な暮らしに直結する項目となっています。つまり認定を受けた時点で、その住宅は省エネかつ良好な居住性を維持したまま数世代にわたって住み続けることが可能な性能を有していることを意味するものです。
こうした家は住環境として安心・安全かつ省エネで自然環境にも配慮したものであるほか、資産価値が落ちにくく、売却する際も一般住宅に比べ高値が付きやすくなるなどのメリットがあります。
税の特例措置を受けられる
長期優良住宅は住宅ローン控除・不動産取得税・登録免許税・固定資産税などに関して税の特例措置を受けることが可能です。
一般的な住宅でも、住宅ローンを組むことで確定申告の際に所得税などが控除されますが、長期優良住宅の場合、住宅ローン減税制度の控除対象限度額が一般住宅より引き上げられます。住宅ローン控除の控除対象となる借り入れ額の上限は一般住宅で3000万円ですが、長期優良住宅はこれが5000万円となるのです。
控除期間は新築・買取再販住宅は最大13年間、中古住宅は10年間で、新築物件の13年間の場合は最大455万円の税額控除を受けられます。
また不動産取得税が一般住宅の場合1200万円に対し長期優良住宅では1300万円、登録免許税は一般住宅の税率が0.15％であるのに対し長期優良住宅の場合は0.1％です。また固定資産税が一般住宅で戸建は3年間・マンションは5年間半額に減額されるのに対し、長期優良住宅の場合はこれが戸建5年のマンション7年となります。
その他住宅ローン減税との併用はできませんが、投資型減税として住宅の性能強化費用相当額として上限650万円の10％を所得税額から控除する制度も選択可能です。
地震保険料の割引きが受けられる
長期優良住宅の認定基準の中には耐震性が含まれています。そのため長期優良住宅として認定されたということは、地震保険の耐震等級割引あるいは免震建築物割引のどちらかの条件は必ず満たしている状態です。建物の免震・耐震性能に応じて地震保険の割引を受けることができますので、保険会社に資料を提出すれば割引を受けることができます。
長期優良住宅のデメリット
認定を受けることで様々な恩恵を受けることができる長期優良住宅制度ですが、デメリットも存在します。
申請に時間・手数料がかかるなど建設費は高くなりがち
長期優良住宅の認定基準はハードルが高く、一般住宅よりも計画から設計、着工までに時間がかかることが一般的です。また審査を受けて認定を得る必要があるため適合証の提出を求められた場合は、住宅性能評価機関による技術審査も必要となります。
こうした理由で建設・審査には時間がかかりますし、基準となる性能を満たすための建設費も一般的な住宅に比べ高くなりがちです。
認定後もさまざまな手間が発生する
長期優良住宅の基準は、建設時にクリアしていればOKというものではありません。入居後も認定された維持保全計画に従ってメンテナンスを行なう必要が有ります。
維持保全計画には、維持保全が必要な期間を30年以上、点検時期の間隔を10年以内と定められており、点検時に基準を満たしていなかった場合、認定は取り消される可能性もあるのです。
もし後々になって基準を満たせなくなり認定が取り消されれば税や補助金などの優遇を受けていた場合にその分の金額の返還を求められることもあります。
性能維持のため手を加え続けることが長期間求められるので、長期間住み続ける意思が無い場合、金銭面の優遇はむしろマイナスになってしまい、あまりメリットになりません。
まとめ
世界的に環境意識の高まりを見せている昨今、住宅もエコ性能の高い、長期にわたって安全かつ快適な住宅が求められています。
長期優良住宅に代表されるエコ住宅はそうした時代のニーズにもマッチし、なおかつ省エネ性や断熱性が高かったりと、住むにあたっても性能の高い住宅です。
そんなエコ住宅を建てるのであれば、メリットを最大限活用していきたいものですが、制度面の概要を含め、素人にはなかなか判断がつかない部分もあります。
広発グループではエコ住宅の建築ノウハウはもちろん、各種補助金などのサポートも行なっております。
もし長期優良住宅をご検討の際にはぜひ広発グループまでご相談ください。
